Erstatning ved avhending går gjennom taket
Hensikten med forskrift til Avhendingslov er å gi kjøper bedre informasjon om eiendommens tilstand. Myndighetene har ikke godt nok tatt høyde for en tilstandsrapport som beskriver elanleggets tilstand. Resultatet er at antall reklamasjoner i elanlegg har gått til himmels.
Som følge av dette har NEK nå lansert en ny standard, NEK 405-2-3 Avhending, Den vil gi en grundigere og bedre tilstandsrapport av elanlegget.
Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av fast eiendom enten det er næringsdrivende eller privatpersoner. Formålet med loven er å sikre forbrukernes rettigheter og skape et balansert forhold mellom kjøpere og selgere. I tillegg til loven er det utarbeidet flere forskrifter med nærmere bestemmelser og presiseringer om lovens innhold. Første januar 2022 trådte ny forskrift til Avhendingsloven i kraft. Formålet var å utarbeide tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.
Samtidig gir det eiendomselger et større ansvar med å dokumentere tilstand. Det er ikke lenger lov å selge en eiendom «som den er» for å frita selger for ansvar for skjulte mangler.
Tilstandsrapport for elanlegg
I forskriften er kravene til en tilstandsrapport beskrevet, som omfatter hele bygget fra kjeller til loft. Spesiell oppmerksomhet er rettet mot fukt og vannskader, men alle deler av eiendommen må grundig dokumenteres. Unntaket er det elektriske anlegget der forskriften stiller svært enkle krav. Tilstanden til det elektriske anlegget skal dokumenteres gjennom:
- Tilsyn fra DLE dersom det har skjedd de siste fem år.
- Er det mer enn 5 år siden tilsyn, skal byggesakkyndig foreta en enkel vurdering av elanlegget, og snakke med huseier om tilstanden.
Det stilles ingen krav til at den byggesakkyndige skal ha elektroteknisk kompetanse. Det stiller heller ikke noe krav til selger om å konsultere tilstanden.
Stor fare for å bli lurt
– Det er oppsiktsvekkende at det ikke stilles strengere krav til tilstandsvurdering av det elektriske anlegget. I beste fall vil det foreligge en enkel tilstandsbeskrivelse, men ofte er det ikke tilstrekkelig. Det er stor fare for at boligkjøper kan bli ført bak lyset. Utbetalinger fra forsikringsselskapene med bakgrunn i elanlegget har også skutt i været. Det har passert våtromskader som hyppigste årsak til uenigheter, sier fagsjef lavspenning, sier Tommy Lundkvam i NEK.
Informasjonsgrunnlaget er ikke betryggende
Under utarbeidelsen av forskriften kom det innspill fra de elektrotekniske miljøene om at elkontroll kunne danne grunnlag for en tilstandsrapport. Imidlertid mente man at det ville bli en uforholdsmessig høy kostnad for selger. Man kom frem til enkle krav i tilstandsrapporten som er beskrevet i forskriften. Samtidig er kravene til hva som er regnet som en mangel skjerpet og der grensen er satt så lavt som 10.000 kroner.
– Det er vanskelig å forstå at man bryter med intensjonene til forskriften når det gjelder elanlegg. Dagens regime gir ikke et betryggende informasjonsgrunnlag. Tvert imot viser antall reklamasjoner det motsatte. NEK kan ikke stillesittende se på dette. Derfor er det utarbeidet en ny standard innenfor NEK 405 serien som kalles Avhending, påpeker Lundekvam.
